Vaste of variabele rentevoet voor een hypothecaire lening: hoe kiest u?

Het is een van de eerste vragen die we in een afspraak krijgen: is een vaste of een variabele rentevoet beter? Er bestaat geen antwoord dat voor iedereen geldt. Er is wel een antwoord dat past bij uw budget, de looptijd van uw lening en uw tolerantie voor risico. Zo zoekt u het.

De vaste rente: een maandlast die u vooraf kent

Bij een vaste rente verandert de rentevoet niet gedurende de hele looptijd van de lening. Uw maandlast blijft van de eerste tot de laatste maand dezelfde, wat er ook gebeurt op de markten. Het is de formule die het gemakkelijkst te begrijpen is en het best in een budget over vijftien, twintig of vijfentwintig jaar past.

Daartegenover staat dat een vaste rente doorgaans hoger start dan een variabele. Als de rentes daarna dalen, profiteert u niet automatisch van die daling, tenzij u een herfinanciering overweegt, die zelf ook kosten meebrengt.

De variabele rente: vaak een lagere start, een stuk onzekerheid

Een variabele rentevoet wordt vastgelegd voor een eerste periode en daarna op vaste tijdstippen herzien, naar boven of naar beneden, op basis van een officieel gepubliceerde referte-index. De cijfers van de formule geven het ritme aan.

Een formule 10-5-5-5 ligt tien jaar vast en wordt daarna om de vijf jaar herzien. Een formule 5-5-5-5-5 ligt vijf jaar vast en wordt daarna om de vijf jaar herzien. Naargelang de kredietgever bestaan er andere ritmes, en niet elke formule wordt voor elk project aangeboden.

Hoe korter de eerste vaste periode, hoe vroeger u aan schommelingen bent blootgesteld. Hoe langer ze duurt, hoe meer de formule op een vaste rente lijkt.

Wat de wet regelt

In België zijn de herzieningen van een variabele rente omkaderd. Het contract bepaalt een grens voor de schommeling, en de mogelijke stijging mag niet groter zijn dan de mogelijke daling. Dat betekent niet dat uw maandlast nooit verandert, maar wel dat ze niet onbeperkt kan evolueren. De exacte grens staat in het kredietaanbod en is elke keer een punt om na te kijken.

Een nuttige reflex: vraag wat uw maandlast wordt in het slechtste geval dat het contract toelaat. Als dat bedrag meer is dan uw budget aankan, is de formule te risicovol voor u, ook al is het vertrekpunt aantrekkelijk.

Een voorbeeld zonder cijfers

Stel dat twee gezinnen hetzelfde bedrag lenen over twintig jaar. Het eerste kiest een vaste rente. Het betaalt elke maand hetzelfde bedrag, bij de start wat hoger, en slaapt gerust. Het tweede kiest een formule 10-5-5-5 met een lagere startmaandlast. Tien jaar lang is de situatie dezelfde als bij een vaste rente. Daarna kan de maandlast bij elke herziening stijgen of dalen, binnen de grens van het contract.

Zijn de rentes gedaald, dan profiteert het tweede gezin. Zijn ze gestegen, dan betaalt het meer, maar nooit boven de grens. Geen van beide maakte een slechte keuze: ze hadden gewoon niet dezelfde ruimte. Een gezin met een stabiel en krap inkomen heeft vaak baat bij de zekerheid van een vaste rente. Een gezin waarvan het inkomen zou moeten stijgen, of dat vóór de eerste herziening wil verkopen of vervroegd terugbetalen, kan naar de variabele rente kijken.

De vragen die u stelt voor u tekent

Kijk eerst naar het JKP in plaats van enkel naar de debetrentevoet: het omvat de dossier- en expertisekosten en weerspiegelt de werkelijke kostprijs van het krediet. Vraag daarna naar de frequentie van de herzieningen, de gebruikte referte-index, de grens van de schommeling, de maandlast in het slechtste geval en de voorwaarden van vervroegde terugbetaling. Elke kredietgever heeft zijn eigen regels op die punten, en precies daar loont een vergelijking op uw concrete dossier.

Nog een punt: de looptijd van de lening telt even zwaar als de formule. Over vijfentwintig jaar heeft een herziening de tijd om meermaals voor te komen, terwijl een variabele rente met een lange vaste periode over tien jaar misschien nooit wordt herzien. Denk ook aan uw levensplannen, zoals een verkoop, gezinsuitbreiding of een loopbaanwijziging, want ze wegen even zwaar op de keuze als het verschil in rente bij de start.

We simuleren beide formules op uw project, bij verschillende kredietgevers, zodat u met kennis van zaken beslist. Gebruik daarvoor de simulator op onze website of maak een afspraak in het Karel Rogierpassage in Brussel, ter plaatse of via videoconferentie.