Taux fixe ou taux variable pour un prêt hypothécaire : comment choisir

C'est l'une des premières questions que l'on nous pose en rendez-vous : vaut-il mieux un taux fixe ou un taux variable ? Il n'y a pas de bonne réponse valable pour tout le monde. Il y a une réponse adaptée à votre budget, à votre durée d'emprunt et à votre tolérance au risque. Voici comment la chercher.

Le taux fixe : une mensualité connue d'avance

Avec un taux fixe, le taux ne bouge pas pendant toute la durée du prêt. Votre mensualité reste identique du premier au dernier mois, quoi qu'il arrive sur les marchés. C'est la formule la plus simple à comprendre et la plus facile à intégrer dans un budget sur quinze, vingt ou vingt-cinq ans.

La contrepartie est qu'un taux fixe démarre en général plus haut qu'un taux variable. Si les taux baissent par la suite, vous ne profitez pas automatiquement de la baisse, sauf à envisager un refinancement, qui a lui-même un coût.

Le taux variable : un départ souvent plus bas, une part d'inconnu

Un taux variable, que l'on dit aussi révisable, est fixé pour une première période puis revu à intervalles réguliers, à la hausse comme à la baisse, en fonction d'un indice de référence publié officiellement. Les chiffres de la formule disent le rythme.

Une formule 10-5-5-5 est fixe pendant dix ans, puis révisable tous les cinq ans. Une formule 5-5-5-5-5 est fixe pendant cinq ans, puis révisable tous les cinq ans. Selon les prêteurs, d'autres rythmes existent, et toutes les formules ne sont pas proposées pour tous les projets.

Plus la première période fixe est courte, plus vous êtes exposé tôt aux variations. Plus elle est longue, plus la formule se rapproche d'un taux fixe.

Ce que la loi encadre

En Belgique, les révisions d'un taux variable sont encadrées. Le contrat fixe un plafond de variation, et la hausse possible ne peut pas dépasser la baisse possible. Cela ne veut pas dire que votre mensualité ne bougera pas, mais qu'elle ne peut pas évoluer sans limite. Le plafond exact figure dans l'offre de prêt, et c'est un point à vérifier chaque fois.

Un réflexe utile : demandez ce que devient votre mensualité dans le pire des cas prévu par le contrat. Si ce montant dépasse ce que votre budget peut supporter, la formule est trop risquée pour vous, même si le point de départ est séduisant.

Un exemple qualitatif

Imaginons deux ménages qui empruntent la même somme sur vingt ans. Le premier choisit un taux fixe. Il paie chaque mois le même montant, un peu plus élevé au départ, et dort tranquille. Le second choisit une formule 10-5-5-5, avec une mensualité de départ plus basse. Pendant dix ans, la situation est la même que pour un taux fixe. Ensuite, à chaque révision, la mensualité peut monter ou descendre, dans la limite du plafond du contrat.

Si les taux ont baissé, le second ménage en profite. S'ils ont monté, il paie davantage, mais jamais au-delà du plafond. Aucun des deux n'a fait un mauvais choix : ils n'avaient simplement pas la même marge de manœuvre. Un ménage dont les revenus sont stables et serrés aura souvent intérêt à la visibilité du fixe. Un ménage dont les revenus devraient progresser, ou qui compte revendre ou rembourser par anticipation avant la première révision, peut regarder le variable.

Les questions à poser avant de signer

Regardez d'abord le TAEG plutôt que le seul taux débiteur : il intègre les frais de dossier et d'expertise et reflète le coût réel du crédit. Demandez ensuite la périodicité des révisions, l'indice de référence utilisé, le plafond de variation, la mensualité dans le pire des cas et les conditions d'un remboursement anticipé. Chaque prêteur a ses règles sur ces points, et c'est là qu'une comparaison sur votre dossier précis prend tout son sens.

Un dernier point : la durée du prêt compte autant que la formule. Sur vingt-cinq ans, une révision aura le temps de se produire plusieurs fois, alors que sur dix ans, un taux variable avec une longue période fixe ne sera peut-être jamais révisé. Pensez aussi à vos projets de vie, comme une revente, un agrandissement de la famille ou un changement de carrière, car ils pèsent autant sur le choix que la différence de taux affichée au départ.

Nous simulons les deux formules sur votre projet, auprès de plusieurs organismes prêteurs, pour que la décision vous appartienne en connaissance de cause. Pour le faire, utilisez le simulateur de notre site ou prenez rendez-vous au Passage Charles Rogier à Bruxelles, en personne ou en visioconférence.