Frais de notaire et droits d'enregistrement en 2026 : Bruxelles, Wallonie, Flandre

Quand on prépare un achat immobilier, la question des frais revient toujours : combien faut-il prévoir en plus du prix du bien ? La réponse dépend d'abord de la région où se trouve le bien, parce que les droits d'enregistrement sont un impôt régional. Ce n'est pas une rémunération du notaire, qui n'en garde rien. Voici les règles en vigueur en octobre 2026.

Trois régions, trois régimes

À Bruxelles, le taux normal est de 12,5 %. Pour une habitation propre et unique, vous bénéficiez d'un abattement de 200 000 € sur la base imposable, en vigueur depuis le 1er avril 2023. Il s'applique jusqu'à un prix de 600 000 € et disparaît d'un coup au-delà. Pour un terrain à bâtir, l'abattement est ramené à 100 000 € et vaut jusqu'à 300 000 €.

Un exemple simple : pour un appartement acheté 400 000 € comme habitation propre et unique, on applique 12,5 % sur 200 000 €, soit 25 000 € de droits. Sans l'abattement, on arriverait à 50 000 €.

En Wallonie, c'est le taux qui baisse. Depuis le 1er janvier 2025, l'habitation propre et unique est taxée à 3 %, sans plafond de prix, et le terrain à bâtir y a droit aussi. Dans les autres cas, le taux reste de 12,5 %. Sur un bien de 300 000 €, cela donne 9 000 € au lieu de 37 500 €.

En Flandre, le taux est de 2 % pour l'enige eigen woning depuis le 1er janvier 2025, et de 12 % sinon. S'y ajoute une réduction de 1 867 €, accordée jusqu'à un prix de 220 000 € (240 000 € dans certaines communes). La presse annonce un retour à 3 % au 1er janvier 2027. Prenez cette information avec prudence : tant que le texte n'est pas voté et publié, rien n'est acquis, et si votre compromis est signé d'ici là, c'est le régime en vigueur à la date de l'acte qui compte.

Ce qu'est une habitation propre et unique

Le taux réduit est réservé à l'achat d'un logement que vous comptez occuper comme résidence principale, à condition de ne pas déjà posséder un autre bien. Les conditions précises (délais d'installation, détention d'un autre bien) varient d'une région à l'autre. Si votre situation sort de l'ordinaire, par exemple parce que vous possédez déjà un logement que vous revendez, demandez-nous de vérifier avant de signer le compromis.

Les honoraires du notaire

Les honoraires suivent un barème légal dégressif, identique dans toute la Belgique : ils ne se négocient pas et ne varient pas d'une étude à l'autre. Un barème réduit existe pour l'habitation propre et unique. S'ajoutent des frais administratifs, des frais de recherches et la TVA de 21 % sur les honoraires et ces frais. Pour un achat courant, les honoraires et frais pèsent beaucoup moins que les droits d'enregistrement.

L'acte de crédit, un second acte

Si vous empruntez, le notaire établit un deuxième acte, celui qui inscrit l'hypothèque en garantie du prêt. Il a ses propres coûts. L'inscription porte en général sur 110 % du montant emprunté, une marge que le prêteur demande pour couvrir aussi les intérêts et les frais en cas de défaut. Sur cette inscription, on paie un droit d'enregistrement de 1 % et un droit d'hypothèque de 0,3 %.

Pour un crédit de 200 000 €, l'inscription est donc de 220 000 €, ce qui donne 2 200 € de droit d'enregistrement et 660 € de droit d'hypothèque. À cela s'ajoutent les honoraires du notaire, calculés sur le montant du crédit, et les frais administratifs.

Comment budgéter sans mauvaise surprise

Gardez en tête que ces frais ne sont généralement pas inclus dans le prêt : ils se règlent à la signature de l'acte, avec vos fonds propres. Prévoyez-les dès le début de vos recherches, avant de fixer le prix maximum que vous visez.

Les barèmes, abattements et taux changent à chaque réforme. Les chiffres de cet article ont été vérifiés en octobre 2026, et seul le notaire qui instrumente l'acte établit le décompte définitif.

Pour une première estimation, utilisez le calculateur de frais de notaire de notre site : il applique les seuils de chaque région. Si vous préférez en parler, prenez rendez-vous dans nos bureaux du Passage Charles Rogier à Bruxelles ou en visioconférence, nous reprendrons votre projet chiffre par chiffre.